Hvernig kaupi ég íbúð?

Sparnaður

Það er mjög dýrt að kaupa íbúð, þó það sé í flestum tilfellum mjög góð fjárfesting. Yfirleitt þarftu að leggja út í kring um 15-20% af kaupverðinu, þannig að þú þarft væntanlega að spara pening fyrir íbúð í dágóðan tíma; nema þú erfir stórar fjárhæðir, eigir óvenju gjafmilda foreldra eða ævafornt frímerkjasafn.
Það er mjög sniðugt að opna sparnaðarreikning í banka þar sem þú getur lagt ákveðna upphæð í hverjum mánuði inn á lokaðan reikning. Lokaðir sparnaðarreikningar eru oft bundnir til a.m.k. þriggja ára og eru oft verðtryggðir, sem þýðir að þú ávaxtar peningana og færð einnig verðbætur, ef verðbólgan er mikil. Slíkir sparnaðarreikningar bjóða líka oft upp á afslætti af lántökugjöldum, húsnæðistryggingum og fleira slíkt, þegar að þú nýtir þér sparnaðinn til að kaupa íbúð og það kemur allt að góðum notum þegar kemur að íbúðakaupunum sjálfum.
Ef þú ert með fastar tekjur er gott að stilla sparnaðinn þannig að upphæðin sem fer inn á lokaða reikninginn sé tekin út í byrjun hvers mánaðar, þá er auðveldara að ráðstafa restinni af tekjunum þínum út mánuðinn.

Að skoða íbúð

Gott er að byrja að skoða íbúðir á fasteignavefsíðum, s.s. fasteignir.is eða mbl.is/fasteignir. Þar er hægt að velja stærð, verð og staðsetningu eftir því hvað hentar hverju sinni. Mjög gott er að hafa leitina víðtæka í byrjun og þrengja síðan rammann. Stundum eru frábærar íbúðir í hverfum sem þú hafðir kannski ekki ímyndað þér að búa í, eða óspennandi íbúðir í frábærum hverfum. Þannig að það er mikilvægt að vera með opinn huga þegar farið er yfir leitarniðurstöðurnar og mundu að myndir með gleiðlinsuskoti geta oft blekkt augað svo að íbúðin virðist stærri en hún í rauninni er. Þessi tegund af myndatöku er til þess að sýna sem stærstan hluta af herberginu.
Þegar þú ert komin(n) með skýrari hugmynd af fermetrastærð, verði og staðsetningu, þá getur þú beðið um að fá póst um leið og íbúðir sem að falla inn í þá lýsingu koma inn á fasteignavefina.

Fermetraverð segir oft talsvert meira um raunverulegt virði íbúðarinnar heldur en kaupverð. Þá er uppsettu verði deilt í samþykkta fermetra. Ef þú notar Chrome-vafrann geturðu sett upp viðbótina Fasteignaleit sem reiknar út fermetraverðið og bætir inn á síður eins og fasteignir.is og mbl.is.
Fermetraverð er mismunandi eftir hverfum. Það er dýrast í mið- og vesturbænum og ódýrara í úthverfum, og enn ódýrara í smærri bæjum á landsbyggðinni.

Söluyfirlit

Ef þú sérð íbúð á fasteignavefnum sem þér líst á er næsta skref að hringja í fasteignasöluna og fá sent til þín söluyfirlit. Þar kemur fram hversu mikið er áhvílandi á íbúðinni, þ.e. hvort að einhver lán séu nú þegar á íbúðinni sem að þú gætir tekið yfir ef þig langar að kaupa. Skoðaðu líka hversu há fasteignagjöldin eru og einnig vatns- og fráveitugjöld. Þú þarft að gera ráð fyrir að greiða þann pening árlega ásamt afborgunum af lánunum mánaðarlega.

Opið hús

Þegar íbúð fer á sölu er vanalega opið hús og getur hver sem er komið og skoðað. Þá er oft mikið af fólki og erfiðara að ná tali af fasteignasalanum eða seljandanum ef þú vilt fá ítarlegar upplýsingar. Það er ekki alltaf sem að seljendur eru viðstaddir á opnum húsum og fasteignasalar eru ekki alltaf með alla sögu hússins á hreinu. Ef þér líst vel á íbúðina á opnu húsi er tilvalið að bóka aðra skoðun með eiganda og ræða þá nánar um íbúðina. Stundum leynast gallar sem koma ekki fram við fyrstu kynni.

Góð ráð þegar íbúð er skoðuð:

• Er tvöfalt gler í öllum gluggum?
• Hvernig er ástand á timbri á gluggum, innan og utanhúss?
• Hvernig er ástand á ofnum? Eru nýjir Danfoss kranar? Hefur lekið frá gömlum ofnum?
• Hvert er ástandið á fráveitunni, þ.e. skólpi og lögnum?
• Er dren í lagi? Dren er lögn sem hindrar að vatn í jarðvegi leggist utan á byggingu.
• Eru fyrirhugaðar framkvæmdir á húsinu eða í sameign og er sá kostnaður á seljanda eða kaupanda? Athugið að framkvæmdir á skólpi, dreni og þess háttar eru dýrar og ef slíkar framkvæmdir eru á dagskrá er sjálfsagt að slá það af verði íbúðarinnar þegar þú gerir tilboð.
• Skoðaðu ástand á innréttingum, á baði og eldhúsi. Þú mátt alveg kíkja í skápa og skúffur (en snyrtilegra að spyrja fyrst um leyfi)
• Hversu mikið er til í framkvæmdasjóði íbúðarinnar eða alls hússins? Framkvæmdasjóður fylgir alltaf með til nýrra kaupenda.
• Áttirnar: Snúa svalir í suður eða norður? Hvernig skín sólin inn í íbúðina? Ef þú ert sólarbarn þá er gott að hafa þetta bakvið eyrað.

Þetta eru allt hlutir sem að fasteignasalinn ætti að vera með á hreinu. Svo getur þú bókað aðra skoðun með seljandanum og þá er hægt að forvitnast nánar út í aðstæður, til dæmis hvernig nágrannarnir eru, því það er ekkert leiðinlegra en leiðinlegir nágrannar og ekkert betra en frábærir nágrannar. Ef heppnin er með þér gætir þú rekist á grannana á göngunum þegar þú skoðar íbúðina.

Greiðslumat

Bankinn sem lánar þér fyrir íbúðakaupunum fer með þig í gegnum svokallað greiðslumat. Þá er gerð áætlun miðað við tekjur og gjöld hversu mikinn pening þú getur greitt á mánuði í afborganir af lánum. Greiðslumat er venjulega framkvæmt þegar að þú hefur gert tilboð í íbúðina. Það getur verið mjög hentugt að gera bráðabirgðagreiðslumat til þess að vita betur hversu dýrar eignir þú getur verið að skoða.
Þegar kemur svo að því að fara í greiðslumat fer það nú alfarið fram á netinu og eina sem þarf eru rafræn skilríki. Til að reikna út greiðslugetu þína eru sóttar m.a. upplýsingar um launatekjur, eignir og skuldir. Bankinn gerir einnig ráð fyrir ýmsum þáttum, miðað við barnafjölda og fleira. Ef að þú átt til dæmis ekki bíl er mikilvægt að þú takir það fram, því annars áætlar bankinn talsverðan mánaðarlegan kostnað.

Kauptilboð og gagntilboð

Lítist þér vel á íbúðina er tilvalið að gera kauptilboð. Það gerirðu með því að hitta fasteignarsalann. Hafðu í huga hversu mikils virði íbúðin er fyrir þér og hvert uppsett verð er. Á vinsælum stöðum í borginni seljast íbúðir oft yfir kostnaðarverði en annars staðar vel undir því. Þú þarft líka að ákveða hversu mikið þú ert tilbúin(n) að borga fyrir íbúðina ef þú færð gagntilboð á kauptilboðið þitt. Ef þú býður 30.000.000 kr. í íbúð þar sem uppsett verð var 30.900.000, gætir þú fengið gagntilboð frá seljanda upp á 30.500.000 kr. Þá er auðveldara að hafna gagntilboði ef það fer fram úr þinni kostnaðaráætlun, eða samþykkja það ef þú ert tilbúin(n) að greiða þá upphæð.

Þegar þú hefur gert kauptilboð og það er samþykkt, eða þú samþykkir gagntilboð frá seljanda ferð þú í bankann með samþykkt kauptilboð og ferð í greiðslumat.

Lán og fasteignamat

Það er mjög mismunandi hvað bankinn getur lánað þér mikinn pening fyrir íbúðakaupum. Sumir bankar lána þeim sem eru að kaupa sína fyrstu íbúð meira, en yfirleitt er lánuð ákveðin upphæð af fasteignamati íbúðarinnar. Sé fasteignamat íbúðarinnar 30 milljónir, en uppsett verð er 42 milljónir, þá færðu einungis nýtt lán upp á 85% af fasteignamatinu, eða 25,5 milljónir. Það getur verið gott að yfirtaka lán sem eru nú þegar á íbúðinni, ef að seljandi býður upp á það, því að þá eru lántökugjöldin lægri. Ef áhvílandi eru 20 milljónir á íbúðinni nú þegar, þá greiðir þú 2 milljónir við kaupin og ferð í greiðslumat upp á hvort þú getir greitt af 20 milljón króna láninu.

Þann 1. júlí 2017 tóku gildi lög um stuðning til kaupa á fyrstu íbúð. Heimilt er að taka út séreignarsparnað skattfrjálst, sem hægt er að nýta í fasteignakaup eða til að greiða inn á húsnæðislán.

Mismunandi lán

Það eru til tvær megingerðir af fasteignalánum:
Verðtryggt lán hækkar ef það er verðbólga, en á móti kemur að greiðslubyrðin er almennt lægri.
Óverðtryggt lán er með föstum vöxtum fyrstu árin og afborganirnar háar.  Hins vegar gengur þú hraðar á höfuðstólinn þannig að þú eignast meira í íbúðinni hraðar.

Það eru líka til tvær gerðir af afborgunum sem þú þarft að velja á milli: Jafnar afborganir og jafnar greiðslur.  Útfærslurnar virka aðeins mismunandi eftir því hvort lánið er óverðtryggt.

Það verður hver og einn að velja hvað hentar sér.  Sumir ráða ekki við óverðtryggt en fá greiðslumat fyrir verðtryggðu láni. Aðrir eru í góðri stöðu núna og vilja borga mikið fyrst, en lækka svo greiðslubyrði eftir því sem á líður.

Höfuðstóll: Höfuðstóllinn er sú upphæð sem á eftir að borga af láninu. Þegar lán er tekið er lánsupphæðin sjálf höfuðstóll lánsins. Með tímanum er svo greitt af þessari upphæð og þannig lækkar höfuðstóllinn eða eftirstöðvar lánsins.
Vextir: Vextir eru það gjald sem greitt er fái fólk lánaða peninga. Með öðrum orðum: vextir eru leigan sem greidd er fyrir lán á peningum.
Greiðslubyrði: Það sem þú borgar á mánuði fyrir íbúðina.  Upphæðin verður að vera eitthvað sem þú ræður við, en samt nógu há til að þú eignist eitthvað í íbúðinni eftir því sem á líður. Þú verður líka að taka tillit til þess að það kostar meira að eiga íbúð en það sem endurspeglast í lánunum. Þú þarft að borga hita, rafmagn, fráveitu, sorphirðu, viðhald, húsfélagsgjöld og fleira.  Það getur skipt tugum þúsunda á mánuði.

Óverðtryggt lán – jafnar afborganir

Sama upphæð er greidd af höfuðstól lánsins í hverjum mánuði. Vextir eru greiddir af eftirstöðvum. Vaxtagreiðslur eru því háar í upphafi þegar höfuðstóllinn er hár. Þar með er heildargreiðsla á mánuði há, en lækkar ört eftir því sem höfuðstóllinn lækkar.

Óverðtryggt lán – jafnar greiðslur

Með jafngreiðslum af óverðtryggðu láni er heildargreiðslan á mánuði alltaf sú sama. Í upphafi fer stærstur hluti upphæðarinnar í að greiða vexti en það snýst við þegar líður á lánstímann og meira er greitt af höfuðstólnum.

Verðtryggt lán – jafnar afborganir

Ef verðtryggða lánið er með jöfnum afborgunum þá eru greiddir raunvextir og afborganir af höfuðstól. Munurinn á verðtryggðu og óverðtryggðu láni með jöfnum afborgunum er sá að höfuðstóll verðtryggða lánsins hækkar í takt við verðbólguna. Afborgunin er því ekki alltaf sú sama, hún fer hækkandi með verðbólgunni. Þetta leiðir til þess að greiðslubyrðin er lág í upphafi.

Verðtryggt lán – jafnar greiðslur

Ef verðbólgan væri engin þá væri sama heildarupphæð greidd á mánuði. En árlega er höfuðstóll lánsins endurreiknaður með tilliti til verðbólgunnar og upphæð sem nemur verðbólgu bætt við lánið.

Hlutdeildarlán er svo í boði fyrir þá einstaklinga sem eru að kaupa sína fyrstu fasteign eða þá sem hafa ekki átt húsnæði síðastliðin 5 ár. Kaupandi sem hefur áhuga á að nýta sér hlutdeildarlán þarf einungis að leggja fram 5% af kaupverði húsnæðisins í útborgun, Húsnæðis- og mannvirkjastofnun veitir svo kaupanda Hlutdeildarlán fyrir 20% og þá þarf einungis 75% húsnæðislán hjá banka eða sambærilegri lánastofnun. Meira um hlutdeildarlán hér.

Kaupsamningur

Ef þú stenst greiðslumat bankans með samþykkt kauptilboð er íbúðin þín! Á kauptilboðinu kemur fram afhendingardagur og þá er bara að byrja að pakka í kassa!

Húsnæðisreiknivél

Félagarnir Huldar og Jón Alex hönnuðu mjög áhugaverða húsnæðisreiknivél sem tekur saman öll gjöld sem þarf að greiða til að kaupa, eiga og reka fasteign. Reiknivélin er einnig hugsuð sem fræðslutól og á að innihalda tæmandi lista yfir allan stofn- og rekstrarkostnað sem tengist því að eignast og eiga húsnæði.

Heimildir:

• Kjarninn